Pour tout crédit d’un montant supérieur entre 30 000 € et 50 000 € et/ou d’une durée dépassant les 5 à 7 ans, les Banques demandent à ce qu’il soit couvert par une garantie dite "de bonne fin". Elle permet à la Banque de recouvrer sa créance si l’emprunteur s’avère défaillant dans ses remboursements.
Elle peut revêtir plusieurs formes :
L’hypothèque est une inscription administrative, faite à la conservation des hypothèques, interdisant toute vente du bien sans l’accord du créancier. Elle est inscrite pour la durée du prêt plus un an. Toute vente avant cette échéance entraînera la perception des frais de mainlevée pour "radier" cette inscription hypothécaire.
La société de caution : la somme à verser au départ peut être plus importante, mais le coût final, après restitution d’une partie de ce fond de garantie (en général environ 75 %), sera nettement moindre.
C’est la banque qui exige la garantie, mais c’est l’emprunteur qui la paye, ce qui lui donne le droit, en théorie, de la choisir : pour lui, seul le tarif importera.
Toutefois, si la société de caution refuse d’intervenir dans le dossier, il n’y a plus de choix possible.
Les Banques ont une préférence de plus en plus marquée pour l’intervention des sociétés de caution : en effet en cas de contentieux, il est beaucoup plus facile pour elles de recouvrer leur créance, une simple lettre à la société de caution suffisant.
Attention : l’intervention d’une société de caution n’exonère pas l’emprunteur de ses obligations, celle-ci se retournera contre lui (après avoir désintéressée la Banque) exactement comme la Banque l’aurait fait.
L’hypothèque elle, ne peut être refusée. Il s’agit d’une inscription administrative, faite à la conservation des hypothèques, interdisant toute vente du bien sans l’accord du créancier, qui ne le donnera bien entendu, que lorsqu’ il sera remboursé.
Elle est inscrite pour la durée du prêt plus un an.
Toute vente avant cette échéance entraînera la perception des frais de main levée pour "radier" cette inscription hypothécaire.
Son tarif est différent selon si elle est inscrite dans le cadre :
C’est la possibilité qui est donnée aux emprunteurs de modifier (moduler) leurs mensualités à la hausse, ou à la baisse.
Contrairement au remboursement anticipé, la modulation n’est pas du tout réglementée.
Chaque banque a donc sa formule, plus ou moins permissive, qui peut aller de 10 % jusqu’à la possibilité de doubler sa mensualité tous les ans, à condition toutefois que vos revenus le permettent, car la banque regardera toujours votre capacité d’endettement.
C’est un outil de gestion de votre crédit intéressant qui peut vous permettre d’alléger vos mensualités pour passer un moment délicat, ou dégager de la capacité d’endettement pour un autre projet par exemple, vous n’avez pas à le justifier.
La baisse des mensualités entraînera une augmentation de la durée du prêt que les banques limitent généralement à 2 ans.
La modulation peut être gratuite, ou payante. Souvent souhaitée par les emprunteurs à la mise en place du crédit, elle est dans la pratique rarement utilisée.
Vous avez la possibilité de pratiquer des remboursements anticipés partiels (ou un remboursement total) de vos prêts.
Personne ne peut vous empêcher de le faire, mais sachez que ceux-ci sont réglementés.
Ils ne peuvent être d’un montant inférieur à 10 % du capital emprunté, sauf s’il s’agit du solde.
Ils peuvent, en outre, être assortis de la perception par la banque d’une indemnité de remboursement anticipé (IRA). Celle-ci est également réglementée et est égale à six mois d’intérêt sans pouvoir excéder 3% du capital remboursé.
Pour les prêts souscrits depuis la loi du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due lorsque le remboursement est motivé par :
Il y a deux échéances à respecter au regard de la condition suspensive d’obtention de crédit :
La première, fixée 10 à 15 jours après la signature du compromis, oblige à justifier des démarches effectuées pour la recherche du financement par :
L’offre de prêt est valable 30 jours. Passé ce délai, la banque peut la remettre en cause.
Elle ne peut être acceptée avant un délai de réflexion OBLIGATOIRE de 11 jours.
Les délais sont validés par les cachets de la Poste.
Une fois acceptée, elle est validée pour 4 mois, prorogeable 1 à 2 mois de plus.
Cette prolongation est au bon vouloir de la banque.
A l’issue de ce délai, s’il n’y a pas eu de déblocage, la banque peut la déclarer caduque.
Il en existe deux types, avec ou sans Fonds mutuel de garantie.
S’il y en a un, la somme à verser au départ peut être plus importante, mais le coût final, après restitution d’une partie de ce fonds de garantie (en général 75 %), sera nettement moindre.
Mais attention, celui-ci est mutualisé et la quotité de restitution peut donc varier en fonction des "résultats" subis par la société de caution.
Certaines banques ont leur propre société de caution comme la CAMCA du Crédit Agricole ou la SACCEF des Banques Populaires et Caisses d’Épargne.
Il n’en existe à ce jour qu’une seule qui soit "universelle" et travaille donc avec toutes les banques qui le souhaitent : il s’agit de Crédit Logement, société de caution mutuelle avec fonds mutuel de garantie.
Appliqué au capital à rembourser, le taux détermine le montant de vos mensualités hors assurance.
Il peut être fixe, dans ce cas vos mensualités resteront identiques.
Il peut également être révisable et pourra alors varier à la hausse ou à la baisse en fonction :
Échéance de périodicité annuelle.
Amortissement
Pour un emprunt, l'amortissement est le capital qui est remboursé à chaque échéance. Par extension, on parle de période d'amortissement (par exemple après une période de différé) quand le capital du crédit commence réellement à être remboursé.
Amortissement constant
Sur un crédit à amortissement constant, la même somme de capital est remboursée à chaque échéance. Le montant des échéances (capital + intérêts) diminuent donc avec le temps. Au contraire, si le montant de l'échéance est fixe, il s'agit d'un crédit à échéances constantes.
Amortissement négatif
Sur un crédit à échéances constantes (ou en période de différé) : quand les intérêts calculés sont supérieurs au montant de l'échéance. Dans cette situation, aucun capital n'est remboursé. Au contraire, la différence entre le montant des intérêts et le montant de l'échéance s'ajoute au capital restant dû.
Amortissement in fine
Crédit in fine ou amortissement in fine. C'est un crédit dont le remboursement du capital est effectué seulement sur la dernière échéance.
Capital
Le capital (sans autre précision) est le montant emprunté.
Capital restant dû
C'est la partie du capital emprunté qui n'a pas encore été remboursé. Autrement dit, le solde du crédit après le paiement d'une ou plusieurs échéances, ou encore, le montant du capital qui reste à rembourser.
Crédit-relais
C'est un crédit, en général à amortissement in fine, dans l'attente d'une rentrée d'argent. Ce crédit est utilisé essentiellement pour l'achat de bien immobilier dans l'attente de la revente d'un autre bien.
Différé partiel (d'amortissement)
Une échéance en différé partiel (ou différé simple) est une échéance où seuls des intérêts sont remboursés (plus l'éventuelle assurance). Il n'y a pas de capital remboursé.
Différé total (d'amortissement)
Une échéance en différé total est une échéance où aucun remboursement n'a lieu (seule l'éventuelle assurance est prélevée). Les intérêts s'ajoutent alors au capital restant dû par un amortissement négatif.
Durée d'amortissement
C'est la durée pendant laquelle le crédit est remboursé en capital. Cette durée peut être différente de la durée du crédit si celui-ci comprends une période de différé.
Échéance
C'est le nom de l'opération financière consistant à rembourser périodiquement le crédit. Elle est caractérisée par sa date et sa périodicité.
Intérêts intercalaires
On parle d'intérêts intercalaires par opposition aux intérêts d'une échéance régulière, dans 2 situations : • Sur un crédit avec déblocage progressif des fonds. Pendant la période de déblocage, les échéances ne comportent que des intérêts intercalaires calculés au taux du crédit sur les fonds déjà débloquées. • Lorsque la période entre le déblocage complet des fonds et la première échéance du crédit ne correspond pas à la périodicité des échéances de ce crédit. (autrement dit, sur un crédit à échéance mensuelle, lorsque la première échéance n'est pas exactement un mois après le déblocage complet des fonds). La première échéance comporte alors des intérêts intercalaires.
Mensualité
C'est une échéance de périodicité mensuelle.
Principal
Le principal est la partie du capital qui est remboursé dans une échéance. C'est un synonyme de l'amortissement. Mot assez peu usité, aujourd'hui. (Rappelez-vous la Cigale et la Fourmi de Jean de la Fontaine. Extrait : je vous paierai, lui dit-elle, avant l'août, foi d'animal, Intérêt et principal).
Remboursement anticipé
Opération consistant à rembourser, avant terme, le capital restant dû. Le remboursement anticipé peut être partiel ou total.
Tableau d'amortissement
Tableau présentant l'amortissement du crédit, en général, échéance par échéance. Le tableau donne le détail des remboursements, du principal et des intérêts.
Taux effectif global
Le TEG ou Taux effectif global, c'est le taux résultant de tous les remboursements (frais compris) si ceux-ci n'avaient été constitués que d'intérêt et de principal.
Taux proportionnel
C'est la technique de taux qui consiste à diviser le taux annuel par le nombre d'échéances dans l'année pour obtenir le taux périodique.
Taux d'intérêt (annuel)
Sans précision, c'est le taux annuel du crédit.
Taux nominal (annuel)
C'est le taux (annuel) du crédit quand celui-ci est calculé au taux proportionnel.
Taux révisable ou variable
C'est un crédit dont le taux d'intérêt évolue (ou peut évoluer) au fil du temps. Il a une influence sur la durée ou sur l’échéance.
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